房地产业大格局下万丰的发展机遇

2009年的房地产市场跌宕起伏，从年初的不景气到年末的高度繁荣，可谓冰火两重天。新年伊始，梳理过去一年房地产业的发展脉络，对于开展房地产业务的公司和从业者，都不可谓不重要，借此可以更清晰的看到我们正在走的路和将要去的方向，以迎接机遇和挑战并存的庚寅年。


一、房地产业大趋势


　　趋势一：大型国企纷纷试水房地产业，国进民退趋势明显
　　《每日经济新闻》2010年1月12日消息： 国家烟草专卖局子公司中国双维投资公司已与浙江省烟草专卖局 、云南中烟工业公司一起组建中烟的核心房地产平台——中维地产股份有限公司，注册资金30亿元。 这是最新的关于大型国企进入房地产业的报道。其实，有实力而又和房地产业毫不相干的大企业集团纷纷试水房地产业并非个案，中铁、中冶、中石油、中国电子集团、中粮集团等大型国企踏进土地市场；从事家电行业的海尔集团、长虹集团、海信集团等，前几年纷纷进入房地产行业，几年积累，渐成气候。再加上一些传统房地产国企，如中海地产、保利地产、中信地产、绿地集团等，房地产国企已形成所向披靡的国企军团。这些大型国企集团下属的房地产公司依靠母公司的资源和管理实力及资本运作能力，起点较高，成立不久就进入资本市场并迅速完成全国布局，非一般企业能与之竞争。
　　趋势二： “地王”频现，房企竞争进入“有地为王”时代
　　2009年６月的最后一周，北京连续高价成交三处地块：6月25日，北京祈连房地产开发有限公司经过125轮的激烈竞价，以17.4亿元竞得通州九棵树大街居住项目，高出起始价近10亿；仅一天后，成都中泽置业有限公司经过46轮激烈竞价以19.6亿元拿下北京奥运村地块；30日，中化方兴又以40.6亿元拍得广渠路15号地。北京之外，各地“地王”也频频诞生，2009年9月30日，绿地集团以72.45亿元的价格，力克群雄拿下徐汇龙华路1960号地块，楼板价格27231元/平方米，溢价率111％，刷新上海地王记录，距离长风地块以70亿元“身价”登上地王宝座才短短20天。富力地产10.22亿元拿下北京广渠门外10号地，中洲宝城26.1亿元拿下深圳３宗捆绑商住地块，雅戈尔10.28亿元拿下宁波“地王”。2009年不断刷新的“地王”记录反映了土地市场的竞争激烈程度，由于土地资源的稀缺性，优质土地寸土寸金，房企进入“有地为王”时代。
　　趋势三：通过上市拓宽融资渠道，房企竞争制胜的基础仍是资金
　　2009年10月2日，恒盛地产上市，这是今年第一家登陆H股的内地房企。此后宝龙地产于10月9日在香港挂牌上市。11月19日，龙湖地产成功上市。而更早的时间，北京金隅和中国建筑成功上市，掀起了地产公司上市的波澜。通过IPO，北京金隅筹集资金54亿港元，中国建筑成功融资501亿元，成为房地产领域的“巨无霸”。 8月17日世联地产在深交所中小板上市，融资6亿元。据中原地产发布的信息，有上市计划的房地产公司中不乏中信地产、绿地集团这样全国性的大型房企。而目前已经启动或有上市计划的地产商近20家。一些已经在港上市的房地产企业也希望回归A股进行再融资。上市、融资圈钱、拿地、扩大规模，这条路线现在成了不少房企梦寐以求的成长模式，由于房地产行业本身的资金密集性，可以预计，越来越多具备条件的房地产企业会迈向上市之路。
　　趋势四：潜力型二三线城市布局，此类城市或成未来房企竞争主战场
　　2005年8月29日，华润集团一举拿下集商业、住宅、金融等为一体的钱江新城地块，联手新鸿基组建合资公司共同打造杭州万象城，标志杭州房地产市场开始走向全国化。之后马来西亚首富郭鹤年旗下的嘉里建设以24.6亿元的总价挫败新鸿基，拿下浙大湖滨校区地块。两大地产巨头捷足先登，为其后的地产大鳄陆续进杭埋下了伏笔。果不其然，2006年，外来地产大鳄集体陆续亮相杭州。其实，像杭州这样受到各房地产大鳄青睐的省会城市还有不少。近年来，成都、合肥、郑州、宁波等大中城市越来越受到开发商的青睐，随着北京、上海、深圳、广州等一线城市土地利用接近极限，开发商开始向潜力型二三线城市转移主战场。据最新初步统计，截至09年末，大型房企在二线城市的新增土地储备占比已经接近50%，达到历史最高值。可以预计这些区域将扮演未来增量房市场主角，将给这些区域的开发商带来新的机遇。
　　综合评述：兵法云：“势者，因利而制权也。”谋事必先谋势，顺势而为，乃能事半而功倍。房地产业也有其大势，从以上种种趋势我们不难看出，那些具有良好政府关系，在土地市场上拥有诸多便利条件，同时资金充裕的房地产企业必将在房地产市场上占据主导地位，在区域乃至全国市场上占尽先机。那么这样的趋势对于万丰集团意味着什么？万丰集团和区供销联社是“一社两体”运作的法人实体，而区供销联社作为一家区级机关，其各方面政府部门人脉得天独厚，跨区域投资时其品牌和信誉自不待言，在土地市场上相对民营企业和其他中小公司自然也占据优势。从资金实力来看，万丰集团作为一家年销售额超30亿元，利税过亿元的大而强公司而言，投资计划适当向房地产板块倾斜，是基本具备条件的。更重要一点，万丰集团有良好融资渠道，有和多家银行建立战略合作关系的稳固基础，亦可以采取和下属实力较强的公司联合开发的方式融通资金。现在的房地产市场重心开始由一线城市向二线城市、由城市中心向城市周边扩张，这些区域的房地产业发展会越来越成熟，而我们正处于这样一个潜力区域。从这些因素来看，做大做强集团房地产业务仍然具备较好机遇！


二、杭州区域房地产市场


　　一、向一线城市升级：房产大鳄纷纷进入
　　今日的杭州楼市和过去几年已不可同日而语，就在前几年，杭州在房地产市场上还总是以二线城市的面目出现，但是今天，不论从开发数量、开发水平，还是商品房价格，杭州都已进入一线城市梯次。随着市中心均价突破30000元/㎡，郊区普遍进入万元时代，杭州正以越来越大的魅力吸引优质开发商进入，万科、中海、保利等巨头相继完成杭州市场布局，更多有实力的开发商跃跃欲试，再加之杭州本土开发商这支生力军，杭州楼市真正进入群雄逐鹿时代。
这样的市场格局有利于促进杭州楼市的成熟，尤其是紧邻杭州三小时交通圈内的中小城市，如果说一举成为杭州主流开发商还有困难，但是对于众多渴望做大做强的开发商来说，杭州周边的富庶城市将孕育无限的机遇，而这也正是万丰房地产业务的发展机遇所在。
　　二、细分市场开始出现龙头，但依然无法实现一统天下
　　传统的杭州房地产市场一直以本土开发商为主导，近年来虽也大腕云集，但终究强龙不压地头蛇，外来大鳄的项目相对较少，开发楼盘数量和面积远逊于本土开发商，和本土开发商动辄五六个项目同时开工的盛况更有天壤之别。但杭州本土开发商基本还属于区域开发商，深耕于杭州本土市场，从销售额上看也只属于中等规模开发商，近年虽崛起像绿城这样的一流品牌开发商，但杭州市场也只是“一超多强”，没有一家占据绝对优势地位。但值得注意的是，这些公司基本形成了自己的成熟开发模式，正所谓术业有专攻。比如绿城、金都发力于中高端市场；滨江地产高端项目和普通住宅并重，满足不同层次老百姓的需求；顺发恒业深耕萧山市场；宋都地产则在固守杭州的同时积极向区外拓展。
区域龙头的势力范围固然不易撼动，但对于后起之秀，只要市场切入点合适，抓住了消费心理，在特定细分市场上做足功课，做自己最擅长的事，异军突起不是没有可能。而需要做的，正是探索一种适合自身的模式，不断复制成功经验，快速成长为品牌卓著的优质开发商。


三、万丰房地产板块发展的要素


　　一、模式
　　任何一家上规模的开发商必然有其成熟的开发模式，并在符合条件的市场上不断复制其成功经验，才可能一举实现跨越式发展。比如万科专注于中高档住宅开发，在大中城市中外环以打造居住环境见长；星河湾和汤臣集团以在城市黄金地段打造超级豪宅为核心，绿地则擅长打造城市综合体。一旦确立起成熟开发模式，在项目选址、产品形态和营销策略上将大大节约时间和资金，并且非常有利于树立品牌形象。
对照万丰的核心优势，近年来我们开发有住宅、专业市场和办公楼。从经验积累来讲，基本可以半岛房产的模式为蓝本，在经济富庶中等规模城市的CBD新区，采取商铺+办公楼+住宅的开发模式，抢占城市核心区。一方面住宅开发有利于回收投资，而商业地产能够提供稳定现金流。通过半岛项目的运作，相信会积累越来越多这方面的经验。
　　二、布局
　　集团已经实现跨区域发展，但目前区外市场覆盖范围还不够广泛，需要进一步深化全省乃至全国的布局。一线城市和二线省会城市的房地产业经过十几年的发展，其进入成本已经越来越高，但大城市周边的中小城市随着城市化的推进发展越来越快。鉴于这样的市场格局和我们的专业实力，目前我们仍宜以萧山为核心，积极参与新城建设，同时积极向萧山周边城市拓展，包括上虞、诸暨、富阳、余杭、建德等地。一方面这些城市经济发展存在诸多机会，房地产业会不断成熟；另一方面这些城市的市场主要以刚性需求为主，不易大起大落。经过5-10年左右发展，集团可以建立10家左右的区域公司，从而实现滚动式、专业化开发，并不断积累专业经验，最终进入省会城市，成为一线实力开发商。
　　三、资金
　　房地产业作为资金密集型行业，发展壮大的最大制约还是资金，而处于发展壮大阶段的公司很难通过资本市场融通资金，资金的主要来源还是靠自有资金和银行借贷，因此良好的银行关系对于战略目标的实现有特别重要的意义。另一方面，适当方式的联合开发也有利于增强实力，而集团下属公司中有很多有资金实力的公司，也比较容易建立稳固的合作关系，同时亦不排除与一些更有实力的开发商合作。一旦完成区域布局，达到一定规模的开发量和土地储备量，就可以和其他投资公司建立战略合作关系，并谋划分拆上市。
　　四、人才
　　规模的扩张需要大量的人才支持，而拥有什么样的人才就能成就什么样的事业。最有说服力的事例，四川长虹本是家电生产商，和房地产业毫无关系，但由于引进了北京万科原总经理吴有富掌舵，再加之长虹集团的稳定现金流支持，两三年内便完成了区域布局。同样，海尔地产引进了卢铿这员大将，几年时间便成为青岛最大开发商。因此，合理储备人才，逐步建立一支专业化职业经理人队伍，是需要未雨绸缪的大事，可喜的是我们已经行进在这条路上！


（集团投资发展部  李在登）